Ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości
Nieruchomości to najlepiej znany produkt inwestycyjny. Wielu inwestorów traktuje je jako zabezpieczenie posiadanego kapitału oraz dochód pasywny, który każdego miesiąca generuje spore zyski, a do tego nie wymaga ciągłego zaangażowania. Jednak – jak w każdym biznesie, tak i w tym – nie jest tak idealnie, jak może się wydawać. Oprócz puli korzyści istnieje duża grupa ryzyka, która może skutecznie ostudzić inwestycyjne zapędy. O jakich zagrożeniach należy pamiętać?
Popyt
Analiza rynku nieruchomości to kluczowy element wpływający na sukces inwestycji. Złe zdefiniowanie popytu na produkt może pociągnąć za sobą lawinę nietrafionych decyzji, związanych z brakiem chętnych najemców oraz przestojem w wynajmie, co dla inwestora stanowi dodatkowe koszty. Na konkurencyjność oferty wpływ będą miały nie tylko lokalizacja, ale też stan techniczny budynku, jego walory wizualne, cena adekwatna do jakości, uwarunkowania architektoniczne czy funkcjonalność, związana z ułatwieniami podnoszącymi jakość życia.
Lokalizacja
Lokalizacja to czynnik kluczowy, jeśli chodzi o inwestowanie na rynku nieruchomości. Odległość budynku od centrum miasta, głównych szlaków komunikacyjnych czy nawet miejsc rozrywki, będzie kształtowała popyt, a tym samym generowała dochód inwestora. Zachodzi tu także pewna korelacja. Ryzyko nietrafionej inwestycji jest mniejsze, im dystans do atrakcji miasta, miejsc pracy czy uczelni jest niższy. Wiąże się to jednak bezpośrednio z wyższą ceną zakupu mieszkania, co może stanowić barierę blokującą inwestycję.
Najemcy
Podczas zakupu mieszkania należy także uwzględnić czynniki zewnętrzne, związane z oczekiwaniami wynajmujących i trendami branży budowlanej, a także ryzyko utraty płynności finansowej, spowodowanej trudnością znalezienia nabywców oraz przestojami. W dwóch pierwszych sytuacjach inwestor ma możliwość dostosowania się do aktualnych realiów, w kolejnych jednak jedynym czynnikiem mogącym regulować sytuację jest manewrowanie ceną, co może ograniczać planowany zysk z inwestycji.
Zarządzanie nieruchomością
Zakup mieszkania to nie jedyny i główny koszt, jaki stoi przed przyszłym inwestorem. Musi uwzględniać troskę o należyty stan obiektu, obejmować koszty ewentualnych czynności prawnych oraz bankowych. Składają się na to wydatki cyklicznych prac modernizacyjnych (utrzymujących atrakcyjność oferty), zabezpieczenie środków na czynsze, fundusze remontowe wspólnoty mieszkaniowej, raty i odsetki zaciągniętych kredytów, podatki czy opłaty nieujęte w wartości, którą płacą wynajmujący (m.in. ubezpieczenie nieruchomości).
Koszty dodatkowe
W języku pojęć inwestora znajduje się także termin kosztów dodatkowych, związany z koniecznością przeprowadzania zabiegów konserwacyjnych, wymianą wyeksploatowanych sprzętów AGD, RTV i mebli, bądź naprawą usterek. Przy braku możliwości znalezienia potencjalnych lokatorów do puli środków zaliczyć można także koszty marketingu i reklamy oraz opłaty dla biur pośredniczących w wynajmie. Do grona tych wydatków warto dorzucić jeszcze nakłady niematerialne, obejmujące czas przeznaczony na załatwianie formalności czy poszukiwania odpowiednich specjalistów, którzy przeprowadzą remont.
Niestabilne prawo
Zmiany w prawie na rynku nieruchomości zaliczane są do czynników zewnętrznych, na które inwestor nie ma wpływu. Dlatego też ryzyko niestabilności zapisów i regulacji prawnych należy uwzględnić podczas podejmowania decyzji o zakupie mieszkania. Wszelkiego rodzaju nowelizacje ustaw, modernizacje przepisów podatkowych czy nawet niekorzystna koniunktura gospodarcza, mogą destabilizować branżę, a tym samym ograniczać zysk z inwestycji. Do ryzyka systemowego zaliczane są również czynniki losowe, związane z wahaniem się tendencji rynkowych.
Inwestycje na rynku nieruchomości wydają się stabilnym filarem gwarantującym dochód. Debiutujący przedsiębiorcy powinni jednak uwzględnić ryzyko, które towarzyszy decyzjom zakupowym, a przed wyborem konkretnej oferty – w oparciu o możliwe zagrożenia – określić, czy wybrane źródło zysku okaże się efektywne ekonomicznie.
Autorem wpisu gościnnego jest Piotr Majewski, redaktor bloga o nieruchomościach Morizon.
11 komentarzy
Bardzo ciekawy wpis!
Super
Jak dla mnie rynek nieruchomości jest już przepompowany, ludzi ubywa a nie odwrotnie
Zgadza się, trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na zmniejszającą się populację polski, zaraz każdy dostanie po dziadkach, po cioci mieszkanie a przecież cały czas są budowane nowe
Bardzo ciekawy wpis, chętnie zajrzę i poczytam więcej o nieruchomościach
Bardzo interesujący wątek
Bardzo interesujący wpis
Zawsze istnieje ryzyko, kto jest gotów mu sprostać albo zyskuje wiele albo traci, to drugie zależne jest też w dużej mierze od innych czynników jak szczęście, wytrwałość, czy po prostu inteligencja.
Happy nowego roku 😀
Mega, zapraszam do mnie
Leci kciuk w górę